เตรียมพร้อมก่อนซื้อก่อนตรวจบ้าน

เพราะการเลือกซื้อบ้านเป็นเรื่องสำคัญ และมีองค์ประกอบหลายประการในการตัดสินใจ จึงควรหาข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างรอบด้านและรอบคอบเพื่อประกอบการตัดสินใจครั้งสำคัญในชีวิต
สิ่งแรก ที่ผู้ซื้อควรคำนึงถึงคือความน่าเชื่อถือของโครงการและผู้ประกอบการ ควรศึกษาสถานะของบริษัทที่มีความมั่นคง น่าเชื่อถือ มีการเปิดตัวโครงการอย่างสม่ำเสมอ โดยที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งกว่า ประการต่อมา จะต้องตรวจสอบการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากตามกำหนดหมายจะ กำหนดให้ผู้ประกอบการที่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป จะต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งกฎหมายจะบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภคสาธารณูปการ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนด การซื้อโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องจะคุ้มครองผู้ซื้อได้หากผู้ประกอบการไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง หรือสัญญาที่ทำกันไว้ ผู้ซื้อจึงควรขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากผู้ประกอบการ หรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือ สำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่ นอกจากนี้ ควรตรวจสอบด้วยว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้กระทำสัญญา โดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกันด้วย เมื่อตรวจสอบใบอนุญาตแล้ว ควรดูด้วยว่าวางผังโครงการที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตนั้นมีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัยและดูไม่อึดอัดจนเกินไป ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการเช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฯลฯ ควรดูว่ามีความจำเป็นต้องใช้มากน้อยแค่ไหน เพราะสิ่งเหล่านี้จะบวกเป็นต้นทุนบ้านที่เพิ่มขึ้น หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะ ปัจจุบันมีโครงการจัดสรรที่ดินเป็นจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ และผู้ประกอบการต้องขอจดภาระจำยอมขอผ่านทางจากเจ้าของที่ดินรายอื่น ซึ่งหากการจดภาระจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือระยะเวลา ก็อาจจะก่อปัญหากับผู้ซื้อในภายหลังได้ ควรต้องดูพื้นที่โดยรอบโครงการว่ามีสภาพเป็นเช่นไร ทั้งในกลางวันและกลางคืนมีการเดินทางเข้าถึงได้อย่างสะดวก ไม่อยู่ลึกหรือเปลี่ยวเกินไปอยู่ใกล้สถานที่ที่จะก่อให้เกิดความรำคาญในการอยู่อาศัยหรือไม่ เช่น อยู่ใกล้โรงงานที่มีมลภาวะ หรือบางแห่งมีการดำเนินการในช่วงเวลากลางคืน หรือถ้าอยู่ใกล้ศาสนสถานเกินไป นอกจากจะมีกลิ่นควันไม่พึงประสงค์แล้ว ในช่วงเทศกาลสำคัญทางศาสนาจะมีคนพลุกพล่านอันจะก่อปัญหาต่อการเดินทางสัญจร ควรตรวจสอบที่ตั้งโครงการว่า สูงเกินกว่าระดับที่น้ำท่วมถึงหรือไม่ รวมถึงรอบๆ โครงการอยู่ในพื้นที่ที่น้ำท่วมด้วยหรือไม่ การระบายน้ำในโครงการต้องมีแหล่งน้ำสาธารณะรองรับ นอกจากนี้ ต้องคำนึงถึงระยะเวลาเดินทางในชีวิตประจำวัน เช่น ไปที่ทำงาน ไปโรงเรียนลูก ทั้งเช้าและเย็น ผู้ซื้อควรทดลองเดินทางทั้งในช่วงเช้าช่วงเย็น และช่วงเวลาเร่งด่วน ตรวจสอบถึงชุมชนในอนาคต มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเป็นจำนวนไม่น้อยที่คิดเพียงซื้อบ้าน แต่ลืมใส่ใจปัญหาที่จะเกิดตามมาในภายหลัง พึงระลึกเสมอว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมิใช่เป็นเพียงซื้อบ้านเท่านั้น แต่เกี่ยวเนื่องกับชุมชนในอนาคตด้วย เมื่อได้โครงการที่ถูกใจเหมาะสมกับกำลังความสามารถในการผ่อนชำระซึ่งต้องสอดคล้องกับรายได้ของคนซื้อ โดยสามารถขอคำปรึกษาจากสถาบันการเงิน เพื่อให้ตรวจสอบกำลังซื้อ ความสามารถในการผ่อนชำระจากรายได้ที่มีอยู่ในเบื้องต้นได้ และควรต้องตรวจประวัติเครดิตของตัวเองจากบริษัท ข้อมูลเครดิตไทย เพื่อให้มั่นใจว่าไม่เคยมีประวัติเป็นหนี้ค้างชำระที่ไหน เพราะหากมีประวัติธนาคารจะไม่พิจารณาปล่อยกู้ให้ สำหรับการหาแหล่งเงินกู้ปัจจุบันการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และลอยตัว (Float Rate) ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับสถาบันการเงินว่าอัตราดอกเบี้ยแบบใดที่เหมาะสมกับอาชีพความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงเงื่อนไขที่จะเกิดขึ้นในภายหลังต่อการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบนั้น โดยปกติสถาบันการเงินจะปล่อยกู้ประมาณ 25-30 เท่าของอัตราเงินเดือนผู้กู้ ในกรณีที่ผู้ซื้อมีผู้กู้ร่วมด้วยอัตราส่วนเพิ่มของวงเงินกู้ ก็จะเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเดือนของผู้กู้ร่วม เมื่อโครงการก่อสร้างจนเกือบเสร็จ จะนัดให้ผู้ซื้อไปตรวจโครงการเพื่อรับโอน ควรตรวจตราจุดต่างๆ ในบ้านให้เรียบร้อยและพร้อมใช้งาน โดยจ้างช่างผู้เชี่ยวชาญไปช่วยตรวจสอบ หากมีส่วนไหนที่ยังไม่สมบูรณ์ต้องให้โครงการแก้ไขให้เรียบร้อยถึงจะยินยอมรับโอน นอกจากนี้ในระหว่างก่อสร้างควรเข้าไปตรวจงานเป็นระยะว่าสร้างตามแบบ และใช้วัสดุต่างๆ ตรงตามที่กำหนดหรือไม่ การโอนกรรมสิทธิ์เป็นขั้นตอนปลายทางของการซื้อบ้าน ผู้ซื้อบ้านควรเตรียมค่าใช้จ่ายไว้ให้พร้อม เริ่มจาก 1.ค่าธรรมเนียมการโอน ตามกฎหมายระบุว่า เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ในสัดส่วน 2% ของ ราคาที่แจ้งจดทะเบียน โดยทั่วไปในสัญญาซื้อขายจะกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านและขายบ้านร่วมกันรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้คนละครึ่ง เช่น ราคาบ้านที่แจ้งจดทะเบียน 2 ล้านบาท เท่ากับว่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียม 2% ของ 2 ล้านบาทเท่ากับ 4 หมื่นบาทผู้ซื้อจะต้องออกค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2 หมื่นบาทเช่นเดียวกับผู้ขาย สิ่งที่ควรระวังคือเมื่อทำสัญญาซื้อ-ขายจะต้องตรวจสัญญาให้รอบคอบว่าผู้ขายได้ใช้สัญญามาตรฐานที่ต้องมีข้อความตามที่กฎหมายกำหนดไว้ รวมถึงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กำหนดให้ออกค่าธรรมเนียมคนละครึ่งด้วย 2.ค่าจดจำนอง ปกติแล้วการโอนกรรมสิทธิ์จะกระทำพร้อมๆ กับการจดจำนอง (ในกรณีที่ซื้อบ้านด้วยการกู้เงินกับธนาคาร) ดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อบ้านต้องเตรียมไปด้วย ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดจำนองในอัตรา 1% เช่น ถ้ามูลค่าจำนอง 2 ล้านบาท เท่ากับว่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของ 2 ล้านบาท เท่ากับ 2 หมื่นบาทโดยผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ 3.ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องชำระในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหลักประกันเช่น ราคาประเมินของบ้านที่ทำการซื้อ-ขาย คือ 2 ล้านบาท 3.3% ของ 2 ล้านบาท เท่ากับ 6.6 หมื่นบาท เป็นภาระที่ผู้ขายจะต้องเป็นคนจ่าย ในกรณีที่ซื้อบ้านในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ซึ่งจะต้องทำตามสัญญามาตรฐาน แต่หากเป็นโครงการที่เลี่ยงกฎหมาย ผู้ขายอาจจะโยนให้เป็นภาระของผู้ซื้อก็ได้ หากสามารถปฏิบัติได้ตามขั้นตอนดังที่กล่าวข้างต้น นอกจากจะได้บ้านที่อยากได้สมใจแล้ว ยังไร้ปัญหาต่างๆ มารบกวนให้รำคาญใจอีกด้วย
ที่มา : หนังสือพิมพ์ : โพสต์ทูเดย์ [ 02-10-2010 ]

One Response to “เตรียมพร้อมก่อนซื้อก่อนตรวจบ้าน”

Leave a Reply