เกร็ดกฎหมาย

?

บ้านไม่สร้างตามแบบเลิกสัญญาได้

?บ้าน? ถ้าไม่สร้างตามแบบ... เลิกสัญญาได้
วันนี้ผมนำเรื่องการผิดสัญญาของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ขายมานำเสนอ ปัญหานี้เป็นเรื่องเกิดขึ้นบ่อยๆ ในสังคมจนจะกลายเป็นสิ่งเคยชิน และต้องเสี่ยงกันทุกโครงการว่าจะสร้างบ้านให้เราอย่างที่ตกลงกันไว้หรือเปล่า จะเสร็จทันกำหนดหรือไม่ เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายจ่ายเงินดาวน์ไปแล้ว ดูเหมือนว่าผู้ซื้อจะตกเป็นเบี้ยล่างในทันที เพราะผู้ขายจะจัดแบ่งเงินของเรา และเวลาไปทำอะไรอย่างไรก็ได้ เมื่อปี พ.ศ.2540 เกิดภาวะฟองสบู่แตก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำอย่างมาก มีโครงการจัดสรรจำนวนไม่น้อยยอมใส่เงื่อนไขกำหนดเวลาเสร็จลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งๆ ที่ก่อนหน้าไม่เคยยอมเลย แต่ผู้ขายรายนั้นก็กลับไปผิดเงื่อนไขข้ออื่นอีก ไม่สร้างบ้านตามแบบที่ตกลงกันไว้แต่เมื่อผู้ซื้อแจ้งให้แก้ไขก็อิดเอื้อน จนผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาขอเงินที่ชำระไปแล้วคืนทั้งหมด ผู้ขายก็บอกว่าได้แก้ไขให้แล้วผู้ซื้อไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ขอให้ผู้ซื้อชำระเงินค่าเปลี่ยนแปลงแบบที่ผู้ซื้อให้ทำ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า อย่างนี้ถือว่าเจตนาทั้งสองฝ่ายอยากจะเลิกสัญญาต่อกันแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกัน ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ ลองศึกษาคดีนี้ดูนะครับ ?ผู้ซื้อฟ้องว่า ผู้ซื้อและผู้ขายทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการรวม 2 สัญญา คือ ที่ดินแปลงเลขที่ 74 และ 75 โดยชำระราคาเป็นงวด กำหนดก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จภายในเดือนเมษายน 2540 หากไม่เสร็จตามกำหนด ผู้ขายตกลงคืนเงินที่ได้รับไปจากผู้ซื้อทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย ผู้ซื้อชำระราคาให้ผู้ขายแล้ว 375,000 บาท และชำระค่าติดตั้งโทรศัพท์ 13,000 บาท ผู้ขายก่อสร้างบ้านผิดจากแบบแปลนตามสัญญาและการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามกำหนด ผู้ซื้อแจ้งให้ผู้ขายแก้ไขบ้านให้เป็นไปตามแบบแปลน แต่ผู้ขายไม่แก้ไข ขอให้บังคับผู้ขายชำระเงิน 410,295 บาท พร้อมดอกเบี้ย 7.5% ต่อปีของต้นเงิน 388,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ศาลชั้นต้นยกฟ้อง ศาลอุทธรณ์กลับให้ผู้ซื้อชนะคดี ผู้ขายฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วที่ผู้ขายฎีกาว่า ผู้ขายมีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามฟ้องแย้งเนื่องจากผู้ขายยอมแก้ไขแบบก่อสร้างตามความประสงค์ของผู้ซื้อแล้ว แต่เป็นข้อที่ไม่ได้อุทธรณ์เอาไว้ (คือในชั้นอุทธรณ์ไม่ได้ต่อสู้เรื่องนี้เอาไว้) ส่วนฎีกาของผู้ขายที่ว่า ผู้ซื้อไม่อาจบอกเลิกสัญญาเพื่อที่จะเรียกเงินคืน ผู้ซื้อจึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกให้ผู้ขายชำระเงินคืนให้ผู้ซื้อนั้น เห็นว่า คดีนี้ศาลวินิจฉัยว่าผู้ซื้อไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ขาย แต่เมื่อทั้งสองฝ่ายต่างบอกเลิกสัญญาต่อกันแม้ไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญา ตามพฤติการณ์ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีทั้งสองฝ่ายว่าสมัครใจที่จะเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันต่อไป ผู้ซื้อและผู้ขายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ผู้ขายจึงต้องคืนเงินที่ได้รับไปจากผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยนับแต่เวลาที่ได้รับไว้..." สรุป คดีนี้ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยคดีให้ แต่ได้หลักอย่างหนึ่งว่า หากทั้งสองฝ่ายต่างบอกเลิกสัญญาต่อกันแล้ว ไม่ต้องวินิจฉัยว่าฝ่ายใดผิดถูก คู่สัญญาไม่ต้องการยึดถือสัญญากันต่อไปแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม กรณีที่มีการกำหนดเวลาส่งมอบบ้านพร้อมที่ดิน หรือกำหนดระยะเวลาแล้วเสร็จเอาไว้ หากไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5% ต่อปีนับแต่เวลาที่รับเงินไปแต่ละงวด เรื่องนี้เป็นข้อคิดให้ผู้อ่านระมัดระวังในสภาวะที่การประโคมโหมโฆษณามีมาก ท่านกลัวว่าโครงการจะหมด ไม่ระมัดระวังรายละเอียดสัญญา และแบบก่อสร้าง รายการวัสดุ การชำระเงินเหมาะสมกับระยะเวลาแล้วเสร็จหรือไม่ อย่าได้ผลีผลามนะครับ พลาดไปแล้วกว่าจะเก็บเงินไปซื้อที่ใหม่ ของเก่าก็ยังไม่ได้คืนอีกหลายปี ท่านจะเสียใจ สวัสดี ที่มา : นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ : ทนายประจำบ้าน เรื่องโดยบุญลอง นรจิตต์

Leave a Reply