วันปลูกบ้าน

ปลูกบ้านวันอาทิตย์?? บริบูรณ์ด้วยสุขและสันต์ ปลูกบ้านวันจันทร์????????? มันมีทุกข์ ก่อนมีลาภ ปลูกบ้านวันอังคาร???????? พาลเดือดร้อนเป็นนิจ ต้องคิดหนัก ปลูกบ้านวันพุธ?????????????? ก็มีทุกข์ก่อนมีลาภ ช้ำใจนัก ปลูกบ้านวันพฤหัสบดี??? มีบุญหนัก สุขขี ลาภผลพูนทวี ปลูกบ้านวันศุกร์???????????? สุขไม่แท้ นะแม่คุณเอ๋ย ปลูกบ้านวันเสาร์??????????? เขาวิบัติและต้องภัย ไม่ควรเอย ขอขอบคุณที่มา หนังสือ คู่มือออกแบบอาคารในเขต กทม.ทรงศักดิ์ รวิรังสรรค์ วศ.บ.(โยธา) วศ.ม.(โยธา)

เกร็ดความรู้งานก่อสร้าง

การกำจัดปลวก ปลวก อาศัยอยู่ตามธรรมชาติ ไม่ว่าบ้านจะสร้างด้วยไม้หรือปูน ปลวกสามารถเข้าไปได้ในตัวอาคารได้ทั้งนั้น โดยเข้ามา ตามรอยต่อของอาคาร รอยแตกร้าวของผนัง ก่ออิฐ ฉาบปูน รอยร้าวของไม้ แทรกตัวเข้าไปในเสาโรงรถ ที่พอกเอาไว้ด้วยอิฐก่อ ฉาบปูน เข้าไปในกล่องซ่อนท่อโดยอาศัยเป็นเส้นทางเดินสอดแทรกตัวมาตามบัวเชิงผนัง หรืออาศัยสายไฟเป็นทางเดิน เป็นต้น การป้องกันปลวกในอาคารระหว่างก่อสร้าง จะต้องกำจัดปลวกที่ต้นตอ โดยทำก่อนจะปิดพื้นชั้นล่าง ด้วยการอัดน้ำยาตาม แนวคานด้านใน ใช้หัวฉีดน้ำยาอัดน้ำยาลงใต้ดิน ให้ห่างจากแนวคานด้านใน 6" ถึง 8" ระยะห่าง กัน 18" ตลอดแนวคานด้าน ในทุกด้าน ฉีดเคลือบน้ำยาที่ภายในทั้งหมดแบบปูพรมทุกตารางนิ้ว เพื่อให้น้ำยาซึมลงไปประสานกับน้ำยาซึ่งได้อัดไว้แล้วใน ระดับใต้คาน และอัดน้ำยาตามแนวคานด้านนอก ห่างกัน 18" ตลอดแนวคานด้านนอก นอกจากวิธีฉีดน้ำยาลงในดินแล้ว ยังมีการกำจัดปลวกแบบระบบวางท่อ ซึ่งจะมีการวางท่อโดยรอบ เป็นท่อพีวีซีหรือท่อ พีอีสีดำ วางในแนวคานคอดินทั้งหมด เจาะรูตรงท่อ เพื่อติดตั้งตัวสปริงเกอร์ แต่ละตัวห่างกันประมาณ 50-80 ซม. โดยรอบแนว คานคอดินภายในอาคารทั้งหมด แล้วใช้เครื่องอัดน้ำยาเคมีผ่านท่อ PIPE เป็นละอองฝอยด้วยแรงอัด 25-30 ปอนด์ ซึ่งวิธีนี้ จะมี ประโยชน์คือไม่ต้องเจาะพื้น เมื่อต้องการกำจัดปลวกภายหลัง โดยส่วนใหญ่ บริษัทกำจัดปลวก จะมีการรับประกัน 3 ปี และแต่ละปี จะเข้ามาตรวจสอบ ประมาณ 3 ครั้ง หรือทุก 3 เดื่อน แล้วแต่กรณี ปัญหา กระเบื้อง หิน ช่างโดยทั่วไปมักนิยมปูกระเบื้องด้วยวิธีที่เรียกว่า ปูแบบซาลาเปา โดยเอาปูนมาโปะลงตรงกลางกระเบื้องแล้วปู จะเห็นได้ ว่าขอบของกระเบื้องจะไม่มีเนื้อปูนอยู่เลย เวลาเคาะเราจะได้ยินเสียงโปร่งๆ ส่งผลให้กระเบื้องหลุดร่อนภายหลังได้ง่ายเป็นวิธี การปูที่ไม่ถูกต้อง อีกวิธีหนึ่งซึ่งเป็นการปูที่ไม่ถูกต้องเช่นกัน คือการปูสด โดยช่างจะปูกระเบื้องลงบนพื้นผิวปูนที่เทเสร็จใหม่ๆ โดยอาศัยน้ำปูนมาเป็นตัวยึดกระเบื้อง วิธีนี้จะส่งผลเสียคือ กระเบื้องจะดูดน้ำปูนซีเมนต์ออกมา เมื่อใช้งานพื้นกระเบื้องไปสัก พักหนึ่ง กระเบื้องก็จะหลุดร่อน เนื่องจากแรงยึดเกาะไม่ดีพอนั่นเอง การปูแห้ง คือวิธีการปูกระเบื้องที่ถูกต้องตามหลักวิชาการใช้ปูนกาว หรือซีเมนต์กาวเป็นตัวประสานระหว่างพื้นปูนกับ กระเบื้อง โดยให้ปาดปูนกาวให้ั่ทั่วพื้นปูนด้วยเกรียงหวี จากนั้นจึงปูกระเบื้องลงไป พื้นกระเบื้องจะมีอายุการใช้งานได้นาน เพราะปูนกาวมีแรงยึดเกาะได้ดีกว่ากาวอื่นๆ สำหรับหินไม่ว่าจะเป็น หินอ่อน หินแกรนิต หรือหินธรรมชาติอื่นๆ ที่จะปูลงไปที่พื้นหรือผนังที่เป็นปูน จะต้องเคลือบน้ำยา ด้านหน้า ด้านหลัง และขอบทั้งสี่ด้านก่อนปูเสมอ เพราะน้ำยาที่เคลือบจะช่วยป้องกันน้ำปูนซึมขึ้นมาตามรอยต่อของหิน หรือ คราบขาวไหลออกมาตามแนวรอยต่อ ซึ่งจะทำให้หินหมดความสวยงาม การเคลือบน้ำยาที่ผิวหน้าจะช่วยป้องกันน้ำ หรือสิ่ง สกปรกซึมเข้าด้านหน้า้ของหินเป็นการป้องกันเกิดคราบเหลือง หลังการใช้งานหรือการตกแต่างบ้านที่มักจะทำให้ผิวหินเสียหาย เพราะหินจะมีปัญหามากที่พบเห็นบ่อยๆ คือ มีคราบเหลืองสีคล้ำ มีฝุ่นสกปรกสะสมตามรูพรุนแก้ไขไม่ได้ เกิดรอยขีดข่วน รอยด่างเกิดคราบขาวเป็นขี้เกลือ เกิดรอยซึมน้ำหรือน้ำมันตามรอยต่อ เป็นต้น การป้องกันจึงเป็นวิธีการหนึ่งที่จะทำให้งานออกมาดี หลังจากการปูและใช้งาน ส่วนในอนาคตหินจะมีความสกปรกหรือหมด ความเงางามนั้นให้ใช้น้ำยาเคมีภัณฑ์เข้ามาช่วยแก้ไขปัญหา เช่น หินอ่อนเก่าใช้งานหลายปีหมดความเงางาม แก้ไขได้ด้วยใช้ ผงพิเศษขัดเงาด้วยเครื่องปั่นเงา พื้น-ผนัง หินแกรนิตสกปรกฝังลึก มีคราบเหลืองและสนิม ก็ใช้น้ำยาเฉพาะเช็ดทำความสะอาด หินก็จะกลับมาสวยงามดัง เดิมได้ หินแกรนิตพ่นไฟสกปรกมาก มีน้ำซึม มีฝุ่นสะสม ต้องใช้น้ำยาทำความสะอาด แล้วเคลือบทับด้วยน้ำยาเฉพาะอีกครั้งก็แก้ ปัญหาไ้ด้ การปูหินกลางแจ้ง ความร้อนจากแสงแดด ทำได้หินขยายตัว (หินมีการขยายตัวมากกว่าปูนซีเมนต์หลายเท่า) ส่งผลทำให้ หินดันกันเอง จนหลุดร่อน ฉะนั้นอย่าปูหินชิดกำแพง ควรเว้นไว้ 5-10 มม. แล้วฉีดซิลิโคนให้เต็มช่องว่าง (ต้องใช้ซิลิโคนที่ใช้ กับหิน) หรือจะใช้ขอบบัวผนังปิดก็ได้ บัวพื้น ผนัง บัวตกแต่ง บัวพื้น ผนัง บัวตกแต่ง ต่างๆ ปัจจุบันมีวัสดุหลากหลายชนิดให้เลือกใช้ เช่น บัวไม้ ที่แกะสลักสวยงาม บัวโพลียูริเทนมี น้ำหนักเบาลวดลายประดิษฐ์ไปตามลักษณะของงานตกแต่ง บัวปูนปั้น ปัจจุบันมีแบบให้เลือกหลากหลาย นิยมนำมาติดบ้านให้หรูหราสวยงาม แปลกตาขึ้น ซึ่งเราจะเห็นบัวปูนปั้น ขนาดใหญ่ๆ เช่น เสาโรมัน มีบัวหัวเสา บัวฐานเสา บัวเสา บัวขอบระเบียง ติดแล้วทำให้ตึกแถวธรรมดาเกิดมูลค่าเพิ่มมากขึ้นได้ มีความสวยงาม โอ่โถงมากขึ้น บัวประเภทนี้เรียกว่าบัวปูนปั้นสำเร็จรูป บัวจี อาร์ ซี (G.R.C.) เป็นบัวที่มองแล้วเหมือนปูนธรรมดา แต่ผิวเรียบเนียนกว่า บัวชนิดนี้ จะใช้ใยไฟเบอร์เข้าไปผสมกับ ปูนซีเมนต์ หล่อแบบออกมาตามลวดลายที่สั่งได้ แม้ต้องการขนาดใหญ่เท่าได ก็สามารถออกแบบได้ตามความประสงค์ที่ ต้องการ เพราะมีน้ำหนักไม่มาหนัก บัวปูนหล่อในที่ ปัจจุบันยังมีผลิตอยู่บ้าง เช่น บัวขอบหน้าต่าง ยังมีการเข้าไม้แบบแล้วเทปูนหล่อ หลังจากนันจึงฉาบปูน แต่งแนว บัวแบบนี้ทำได้ต่อเม่อไม่มีลวดลายมากนัก ถ้ามีลวดลายมาก จะต้องเปลี่ยนมาใช้บัวสำเร็จ บัวปูนพลาสเตอร์ มีบัวฝ้าเพดานจำนวนมาก ใช้บัวพลาสเตอร์สำเร็จรูปมาติด เพราะมีน้ำหนักเบา สีขาวสบายตา สามารถ ทาสีได้ตามต้องการ บัวทุกชนิดไม่ว่าจะเป็นบัวพื้น ผนัง หรือบัวตกแต่งอื่นๆ เช่น บัวฝ้าเพดาน บัวเพดานกลางห้อง บัวรอบๆ โคมไฟกิ่งล้วนแต่ เป็นสิ่งตกแต่งเพิ่มความสวยงามตามสไตล์ที่ชอบความสวยงาม ความแข็งแรง ทนทานจะต้องควบคู่กันไป ควรปรึกษาผู้รู้ที่จะให้ ความรู้ข้อแนะนำในการทำบัวต่างๆ มาใช้ความสวยงามจะเกิดขึ้น พร้อมๆ กับความทนทานแข็งแรง ควบคู่กันไปตามเจตนารมย์ งานตอก เจาะเสาเข็ม เสาเข็มตอกมีให้เห็นกันทั่วไปโดยใช้ปั้นจั่นโครงเหล็ก ตอกด้วยลูกตุ้มเหล็ก ความลึกของเสาเข็มขึ้นอยู่กับสภาพพื้นดินแต่ ละที่ ความลึกของแต่ละพื้นที่ไม่แน่นอน ในกรุงเทพฯ ดินที่เรียกว่าชั้นทราย ชั้นแรกอยู่ที่่ ประมาณ 21 เมตร เหมาะสำหรัีบการ ตอกเสาเข็มบ้านพักอาศัย ตึกแถว อาคารศูนย์การค้าทั่วไป ส่วนดินชั้นทราย ชั้นที่ 2 อยู่ 60 เมตร เหมาะสำหรับการตอกเสาเข็ม ของอาคารสูงๆ เท่านั้น บางครั้งวิศวกรอาจออกแบบบ้านให้ใช้เสาเข็มสั้นแทน โดยปลายเสาเข็มอาจอยู่ที่ 12 เมตร 14 เมตร หรือ 16 เมตร แต่มี หลายๆ ต้น โดยไม่ต้องให้ปลายเสาเข็มไปอยู่ที่ระดับ 21 เมตร ก็ทำได้ในเชิงวิศวกรรม หากไม่มีอุปสรรคอะไร วิศวกรจะออกแบบเป็นเสาเข็มตอก เพราะควบคุมคุณภาพของงานได้ง่ายขึ้น ตั้งแต่ตัวของเสาเข็ม และวิธีการตจอกราคาของเสาเข็มตอกก็ไม่แพงมากนัก เสาเข็มเจาะ จะใช้ก็ต่อเมื่อเสาเข็มตอกลำเลียงเข้าไปไม่ได้บริเวณใกล้เคียงมีการก่อสร้างหนาแน่น หรือสร้างอาคารชิด เขต จึงจำเป็นต้องเปลี่ยนมาใช้เสาเข็มเจาะแทน ทั่วไปเสาเข็มเจาะจะมีราคาแพงกว่าเสาเข็มตอกประมาณเกือบเท่าตัว ควบคุม คุณภาพยากกว่า ตั้งแต่ขบวนการเจาะการใส่เหล็ก การหล่อคอนกรีต และการทดสอบความสมบูรณ์ของเสาเข็ม ไม่ว่าจะใช้เสาเข็มตอกหรือเสาเข็มเจาะยังคงมีความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้างเท่ากัน เพราะวิศวกรจะออกแบบภายใต้กฎกติกาเดียวกัน ถ้าในแบบระบุว่า เสาเข็ม 21 เมตร ก็ไม่จำเป็นต้องให้ได้ความลึก 21 เมตร เสมอไป หากเจาะลงไปได้แค่ 18.5 หรือ 19.5 เมตร และเจาะต่อไปอาจจะพบน้ำและทะลุชั้นทรายชั้นแรก ก็สามารถหยุดเจาะ ได้ โดยผู้เจาะเสาเข็มจะวินิจฉัยจากดินที่ปลายเสาเข็มเป็นหลัก การใช้ปูนสำเร็จรูป ปูนสำเร็จรูป ที่มีจำหน่ายตามท้องตลาดในปัจจุบัน มีความหลากหลายให้เลือกซื้อให้สอดคล้องกับจุดประสงค์ของการใช้ งาน เช่น 1. ปูนฉาบอิฐมอญ อิฐบล็อก 2. ปูนฉาบอิฐมวลเบา 3. ปูนก่ออิฐมอญอิฐบล็อก 4. ปูนก่ออิฐมวลเบา 5. ปูนฉาบโครงสร้าง 6. ปูนฉาบผิวบาง 7. ปูนซ่อมเอนกประสงค์ 8. ปูนกาว 9. ปูนยาแนว ปูนสำเร็จรูปเหล่านี้มีคุณสมบัติดีกว่าปูนที่นำมาผสมเองทุกกรณีเนื่องจากออกแบบส่วนผสมมาอย่างถูกต้องจากโรงงาน ผลิต เพียงผู้ใช้งานนำมาผสมกับน้ำแล้วกวนให้เข้ากัน ก็สามารถนำมาใช้ในงานก่อ งานฉาบ งานปูกระเบื้อง และงานอื่นๆ ได้ ทันที ในระยะแรกๆ จะดูเหมือนว่าปูนสำเร็จมีราคาแพง แต่หากคิดภาพรวมทั้งหมด ราคาของปูนสำเร็จไม่ได้แพงกว่าเลย และ อาจจะมีราคาถูกกว่าทรายธรรมชาติจะมีราคาแพงขึ้น โดยเฉพาะย่านใจกลางเมืองใหญ่ๆ ทรายจะแพงและมีปัญหาเรื่องการขน ส่งเข้าไปในสถานที่่ก่อสร้าง ถ้าใช้ปูนสำเร็จรูปเพียงแต่ขนปูนเข้าไป มีน้ำผสมงานต่างๆ ก็สามารถเดินหน้าได้ โดยไม่ต้องยุ่ง ยากมากนัก การใช้ถังน้ำ ถังน้ำที่นิยมใช้ปัจจุบัน จะใช้เป็นถังแสตนเลส ทรงกลม มีขนาดความจุที่หลากหลาย ตั้งแต่ 200 ลิตร จนถึง 5,000 ลิตร บางยี่ห้อมีถังขนาดถึง 8,000 ลิตร การใช้ถังสำรองน้ำในบ้าน ควรคำนวณดูว่าจะใช้ถังน้ำขนาดเท่าใด สามารถคำนวณได้ง่ายๆ สูตรการคำนวณ จำนวนคน x 200 x 3 x เท่ากับ ........ ลิตร จำนวนคน คือ คนในบ้าน 200 คือ ตัวเลขมาตรฐานที่กำหนดว่า คน 1 คน จะใช้น้ำเท่ากับ 200 ลิตรต่อคน ต่อวัน 3 คือ วันที่ใช้สำรองน้ำ 3 วัน การใช้ถังน้ำสำรอง ถ้าไม่มีความจำเป็นใดๆ ไม่ควรฝังใต้ดิน เพราะถังน้ำใต้ดินดูแลรักษายาก ทั้งเรื่องท่อและเรื่องถัง ถ้าจำ เป็นต้องฝังดิน ก็ควรใช้ถังชนิดสำหรับฝังดินโดยเฉพาะ ทำด้วยไฟเบอร์กล๊าส การฝังถังลงใต้ดิน ต้องระมัดระวังเรื่องน้ำภายนอกที่อาจไหลเข้าไปในถัง เช่น น้ำผิวดิน น้ำฝน หากทำฝาถังไม่ดีพอ ถังสำรองน้ำยังมีความจำเป็นกับทุกๆ อาคารบ้านเรือนระบบท่อน้ำที่เข้ามาสัมพันธ์กับเรื่องของถังมีความสำคัญมาก จึงต้อง ดูแลให้สอดคล้องกันทุกระบบ ถังน้ำจึงจะออกมาดี คุ้มค่าประโยชน์ที่ได้รับ การใช้ผนังเบา ผนังเบา คือผนังที่ทำขึ้นโดยไม่ต้องมีคานรองรับใต้พื้น เป็นวัสดุเบาๆ มีน้ำหนัก 30-40 กิโลกรัมต่อตารางเมตร นิยมใช้ทั้ง ภายในและภายนอกอาคาร ตัวอย่างเช่น ผนังอีเตอร์แพน บอร์ด อีเตอร์แพน บอร์ด เป็นไฟเบอร์ซีเมนต์บอร์ด ใช้งานได้หลากหลาย เช่น ผนังภายนอกใช้ความหนาที่ 6, 7.5, 9 และ 12 มม. ตามแต่ละสภาพของงาน สามารถตัดแผ่นให้ได้ขนาดที่ต้องการ เว้นรอยต่อ 3-5 มม. รอยต่อใช้โพลียูริเทนยาแนว ก็จะเป็น ผนังเบาที่สวยงามได้ หรืองานผนังภายใน สามารถใช้ความหนาที่ 5.5, 6, 7.5 และ 9 มม. ตีชิดฉาบเรียบด้วยผงยิบซั่มและปลาสเตอร์ ไม่ต้อง เว้นรอยต่อระหว่างแผ่นเรียบสนิทไร้ร่องรอย เก็บหัวสกรูได้สวยงาม เป็นทั้งผนังเก็บเสียง กันไฟปลอดภัยจากมอก ปลวก และ เชื้อรา นอกจาก แผ่นไฟเบอร์ซีเมนต์บอร์ดแล้ว ยังมีวัสดุแผ่นอีกหลายชนิดในท้องตลาด เช่น ยิบซั่มบอร์ด ไม้อัด กระเบื้องแผ่น เรียบ สามารถเลือกใช้ได้โดยไม่ต้องทำคานรองรับใต้พื้น การจะใช้วัสดุอะไร ขอให้ดูข้อมูลวัสดุนั้นๆ ว่ากันปลวก กันมอด กันน้ำ ได้ดีเพียงใด การยึดโยงติดตั้งทำอย่างไร มีความคงทนได้ดีเพียงใด เพื่อนำมาพิจารณาประกอบการตัดสินใจในการเลือกใช้ วัสดุนั้นๆ กับบ้านคุณ การมุงหลังคา รั่ว ร้อน มักจะเป็นปัญหาของหลังคา ฉะนั้น ไม่ว่าจะมุง หลังคาด้วยวัสดุอะไรก็ตาม ขอให้ปฏิบัติตามคำแนะนำการมุงหลัง คากับวัสดุนั้นๆ อย่างเคร่งครัด วัสดุแต่ละชนิดจะมีเทคนิคการมุงเฉพาะที่ไม่เหมือนกัน ตัวอย่างเช่น การมุงกระเบื้องโมเนีย ก็จะ มีการกำหนดว่า 1. หลังคาต้องเอียงไม่น้อยกว่า 17 องศา 2. ระดับหลังไม้เชิงชายคา รอบชายคาต้องสูงกว่าไม้ระแนง 25 มม. 3. ระดับหลังไม้เชิงชายคา ต้องสูงระดับหลังแป นี่คือ ตัวอย่างหนึ่งของข้อกำหนดของวัสดุมุงหลังคาแต่ละชนิด ถ้าไม่ปฏิบัติตามหรือละเลย แม้แต่จุดเล็กๆ หลังคาที่มุง ก็มีโอกาส รั่ว หรือร้อนได้ หรือการมุงกระเบื้องลอนคู่ ผู้ผลิตกำหนดให้ตัดมุมกระเบื้อง ช่างบางคนแนะนำเจ้าของบ้านว่าไม่ตัดก็ ได้ สิ่งที่จะเกิดตามมาในอนาคตคือหลังคารั่ว การแก้ไขยุ่งยากกว่าการป้องกัน และปฏิบัติให้ถูกต้องตั้งแต่แรก ส่วนวัสดุที่ซ่อมแซมหลังคาก็มีมากมาย ทั้งอะครีลิกที่ผลิตออกมาเพื่อใช้กับงานหลังคาโดยเฉพาะ อะครีลิก ที่ว่านี้ เป็นของ เหลว คล้ายกับครีมทาหน้า เปิดกระป๋องออกมา ก็ใช้แปรงจุ่มน้ำทาได้เลย หรือทำมาเพื่ออุดตามร่องรอยรั่ว-ซึม เป็นต้น วัสดุ หลากหลายงานซ่อมหลังคา มีให้เลือกในหลายรูปแบบ เข้าใจวัสดุสักหน่อย ปัญหายากๆ ก็จะกลายเป็นปัญหาง่ายๆ ได้ นอกจากปัญหาการมุงแล้ว การเปลี่ยนจากวัสดุมุงหลังคาประเภทหนึ่งไปเป็นอีกประเภทหนึ่ง ก็ต้องระมัดระวังเรื่องของ น้ำหนักที่โครงสร้างจะรับ ไม่ว่าโครงสร้างของหลังคาหรือโครงสร้างอาคาร เช่น เสาที่จะรับน้ำหนัก ต้องตรวจสอบว่าสามารถรับ น้ำหนักของวัสดุมุงหลังคาประเภทใหม ได้หรือไม่ เป็นต้น ฉนวนกันความร้อน ฉนวนกันความร้อน มีหลายชนิด 1. ชนิดอยู่ใต้กระเบื้อง เป็นลักษณะแผ่นบางๆ มีตะกั่ว เรียกว่า แผ่นกันความร้อน หรือฉนวนกันความร้อน 2. ชนิดที่วางอยู่เหนือฝ้าเพดาน ฉนวนกันความร้อนชนิดนี้มักจะใช้วางบนฝ้าแขวน ที-บาร์ มีความหนา 2 นิ้ว, 3 นิ้ว หรือ 4 นิ้ว โดยไมโครไฟเบอร์สีเหลืองๆ อยู่ตรงกลาง หุ้มด้วยอลูมิเนียมฟอยล์ทั้ง 4 ด้าน 3. ชนิดที่เป็นฝ้าเพดาน เช่นยิบซั่ม ชนิดที่มีฟอยล์อยู่ติดกับแผ่นด้านหนึ่งทำหน้าที่เป็นฝ้าเพดาน อีกด้านหนึ่งทำหน้าที่เป็น แผ่นสะท้อนความร้อน 4. ชนิดที่พ่นใต้หลังคา ลักษณะเป็นโฟมเหลวๆ เรียกว่า โพลียูริเทน ทำหน้าที่เป็นฉนวนป้องกันความร้อนลงมาในอาคารได้ ส่วนหนึ่ง 5. ชนิดพ่นบนหลังคา เป็นประเภทเซรามิค มักจะเป็นของเหลวคล้ายๆ สี นิยมพ่นบนหลังคากระเบื้อง ดาดฟ้าคอนกรีต หรือบน หลังคาเหล็ก 6. ฉนวนยาง เป็นยางสีดำๆ ปะติดกับอลูมิเนียมฟอยล์ นิยมติดตั้งใต้กระเบื้องมุงหลังคา 7. ชนิดเป็นเส้นใย เรียกว่าเป็นผงฉนวนชนิดนี้จะพ่นบนฝ้าเพดานต้องมีกรรมวิธีโดยเฉพาะในการทำงาน ไม่ว่าจะเป็นฉนวนกันความร้อนชนิดใดมีประโยชน์ต่องานอาคารทั้งนั้น เพราะป้องกันความร้อนเข้ามาในอาคารได้ ควร เลือกให้เหมาะสมกับบ้านของตนเอง โดยพิจารณาจากคุณสมบัติและราคาของวัสดุฉนวนกันความร้อนชนิดนั้นๆ เป็นหลัก ปัญหางานสี สีที่นำมาใช้ทาบ้าน ถ้าเป็นบ้านปูนจะใช้สีน้ำพลาสติกหรือสีอะครีลิก ถ้าเป็นบ้านไม้จะใช้สีน้ำมันหรือสีน้ำอะครีลิก หรือ ส่วนที่เป็นเหล็กจะใช้สีน้ำมัน เป็นต้น ส่วนที่เป็นเหล็ก จะมีปัญหาเรื่องการทาสีน้อยที่สุด เพราะผิวเหล็กแกร่งไม่มีความชื้น ก่อนทาทำความสะอาดให้หมดคราบ ไขมัน คราบน้ำมันก็ทาได้ ส่วนที่เป็นไม้ มีความชื้น มีเชื้อราต้องมีสีทากันเชื้อรารองพื้น แล้วจึงทาสีจริง ส่วนที่เป็นผนังปูน ต้องให้ผนังแห้งก่อนแล้วจึงค่อยทาสี การที่ผนังไม่แห้งแล้วทาสีลงไปจะส่งผลให้สีบวม หลุดร่อนง่าย ก่อนเวลาอันควร วิธีทดสอบง่ายๆ ว่าผนังจะทาสีได้หรือไม่ กระทำโดยใช้ถุงพลาสติกขนาด 1 ฟุต ยาว 1 ฟุต ปะลงไปบนผนังที่จะทาสี แล้วปิดทับตามขอบๆ ด้วยสก๊อตเทป ดูไอน้าที่เกาะอยู่ตามถุงพลาสติก ถ้ายังมีไอน้ำแสดงว่า ความชื้นในผนังมีอย่าเพิ่งทาสี การทาสี ควรปฏิบัติตามคำแนะนำของสีแต่ละยี่ห้อ โดยทั่วไปจะทาสีรองพื้น 1 เที่ยว แล้วทาสีจริงอีก 2 เที่ยว สีบางยี่ห้อ อาจทาสีจริงลงไปได้ทันทีก็มี เพราะสีจริงมีสีรองพื้นปนอยู่ด้วย ถ้าเป็นผนังเก่า ขอให้ขูดสีเก่าออกให้หมดก่อน แล้วทาสีรองพื้นปูนเก่า 1 เที่ยว ทาสีจริง 2 เที่ยว ถ้าเป็นผนังปูนใหม่ๆ ที่ ยังไม่เคยทาสีมาเลย ให้ทาสีรองพื้นปูนใหม่ 1 เที่ยว แล้วทาสีจริง 2 เที่ยว สีที่ใช้กับบ้าน หากใช้ยี่ห้อใด ควรใช้ยี่ห้อนั้นๆ ทั้งหลัง เพื่อสะดวกในการดูแลบำรุงรักษาซ่อมแซมในอนาคต ควรมีสมุด ประวัติของบ้านว่าใช้สีอะไร สีเบอร์อะไร ใช้ส่วนไหนของบ้าน ช่างที่มาซ่อม จะได้มีข้อมูลในการซ่อมแซม บำรุงรักษาได้ง่ายขึ้น สีของชายคา หรือส่วนที่เป็นไม้ ถ้าหลุดร่อนในอนาคต ต้องขูดทำความสะอาด แล้วรอให้พื้นผิวแห้ง จึงทาทับลงไปได้ การเลือกสี นอกจากจะดูในแคตตาล็อกแล้ว ควรดูจากแผ่นจริงที่ทา เพราะสีในแคตตาล็อกเป็นภาพพิมพ์ มิใช่สีเหมือนจริง ควร เลือกสีด้วยความชอบ ผสมผสานกับคำแนะนำของผู้รู้ สีบ้านจะออกมาท่ามกลาง ความสวยงาม ความพึงพอใจและถูกต้องตาม หลักของการใช้สี ปัญหาระบบงานปั๊ม ปั๊มน้ำ ในบ้านกลายเป็นสิ่งจำเป็น ขอให้เลือกให้ถูกต้อง จะทำให้ประหยัด ทั้งค่าน้ำและค่าไฟฟ้า วิธีที่ถูกต้องในการติดตั้ง ปั๊มน้ำคือ มีถังพักน้ำ 1 ใบ อยู่ข้างล่างอาคาร เพื่อรับน้ำจากท่อที่ผ่านมิเตอร์ แล้วปั๊มน้ำจากถังไปใช้งานในจุดต่างๆ ของบ้าน ถ้าบ้านเป็นอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น ควรติดตั้งถังน้ำลงมาตามแรงโน้มถ่วงของโลก วิธีนี้จะประหยัดค่าไฟฟ้าไปมาก สำหรับถังที่ตั้ง บนดาดฟ้าควรมีขนาดเล็กกว่าถังด้านล่างครึ่งหนึ่งตัวอย่างเช่นถังที่พื้นขนาด 3,000 ลิตร ถังบนดาดฟ้าก็ควรมีขนาด 1,500 ลิตร ส่วนการตั้งถังน้ำบนดาดฟ้า ควรตั้งให้คร่อมห้วเสา ใกล้คาน หรือสอบถามผู้รู้ก่อนติดตั้ง และควรมีระบบลูกลอยที่ถังน้ำด้วย เพื่อทำหน้าที่ตัดไม่ให้น้ำล้นถัง ต้องหมั่นตรวจสอบลูกลอยอยู่เสมอ เพื่อป้องกันไม่ให้ลูกลอยค้างจนเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้น้ำ ล้นถังออกมา การเลือกขนาดของถังน้ำในบ้าน มีสูตรการคำนวณอย่างง่ายๆ อ่านได้ที่หัวข้อการใ้ช้ถังน้ำ การเลือกปั๊มน้ำให้พิจารณาจากความสามารถของปั๊มน้ำแต่ละชนิดลองสอบถามรายละเอียดจากผู้จำหน่าย หรือเอกสารประ กอบ หรือสอบถามจากผู้รู้ ส่วนการจะติดตั้งถังน้ำไว้บนดินหรือใต้ดินดีนั้น ขอให้คิดวิธีตั้งบนดินเป็นอันดับแรก เพราะสะดวกในการติดตั้งและการดูแล บำรุงรักษาง่ายกว่าทั้งในระยะสันและระยะยาว ถ้าไม่มีที่ตั้งถังน้ำจริงๆ จึงจะเลือกวิธีติดตั้งที่ใต้ดิน เพราะผลเสียของการติดตั้งถัง น้ำไว้ใต้ดินมีมากกว่า สรุปงานก่อสร้าง งานก่อสร้าง เป็นการผสมผสานวัสดุต่างๆ เข้าด้วยเทคนิคด้านวิศวกรรมและสถาปัตยกรรม วัสดุแต่ละชนิดมีคุณสมบัติที่ หลากหลาย เช่น ยืดหดตัวไม่เท่ากัน หรือมีวิธีติดตั้งเฉพาะ ฉะนั้น การจะนำวัสดุอะไรมาใช้ จะต้องใช้เทคนิคของวัสดุนั้นโดยตรงอย่าทำตามประสบการณ์ หรือทำซ้ำเพราะเป็นการทำ เลียนแบบกันมา โดยเฉพาะเจ้าของบ้านไม่ควรตามใจช่างเพียงเพราะช่างบอกว่าเคยทำ เคยมีประสบการณ์ ตัวอย่างมีให้เห็น และเกิดผลเสียหายจำนวนมาก เช่น การปูกระเบื้องแบบซาลาเปาซึ่งเป็นวิธีการปูที่ผิด แต่ช่างทั่วไปนิยมนำมาใช้งานเมื่อเวลา ผ่านไประยะหนึ่ง เกิดการหลุดร่อน ผลเสียและค่าใข้จ่ายก็ตกอยู่กับเจ้าของบ้าน สิ่งสำคัญในงานก่อสร้างคือ คุณภาพของงานก่อสร้างที่ออกมาแบบเบ็ดเสร็จ โครงสร้างคอนกรีตจะทำออกมาดี ต้องเริ่มที่ ปูนดี ทรายดี น้ำดี วิธีผสมที่ดี ไม้แบบดี วิธีการเทปูนที่ดี วิธีถอดไม้แบบดี วิธีบ่มดี คุณภาพของคอนกรีตจึงจะออกมาดี คุณภาพของผนังที่ทาสีดีไม่ใช่ดูจากปลายทางสุดท้ายของงานสี แต่จะต้องเริ่มที่ ขบวนการก่อนทา ทำความสะอาดผนัง ทาสีรองพื้นทาสีจริงตามกรรมวิธีของสีแต่ละยี่ห้อ ปัจจุบันมีแหล่งความรู้เรื่องการก่อสร้างมากมาย เช่น ทีวี วิทยุ นิตยสาร หนัง สือพิมพ์ รัานค้าขายวัสดุก่อสร้างที่มีบริการแนะนำสินค้า งานก่อสร้างเป็นทั้งศาสตร์และศิลป์ ที่้ต้องผสมผสาน ความพึงพอใจ ความชอบ ของแต่ละคนเข้าปด้วย ผลงานจึงจะออก มาดี สอดคล้องกับความต้องการของเจ้าของบ้านได้อย่างพอดี วิศวกร สถาปนิก ตกแต่งภายในและเจ้าของบ้าน คือบุคคลที่จะ ทำให้บ้านหรืออาคารหลังนั้นออกมาดี เป็นที่พอใจของทุกๆฝ่าย งานก่อสร้างปัจจุบันมีเทคนิค วิธีการและวัสดุให้เลือกมาก จึงเป็นโอกาสของผู้บริโภคที่จะหาวัสดุให้สอดคล้องกับทุกสิ่ง ทุกอย่างได้ งานก่อสร้างขอให้ใช้มืออาชีพจะดีกว่าเลือกที่ราคาถูกเพียงอย่างเดียว ที่มา : www.interhouse.co.th

ตรวจรับบ้าน โดยเรา ihome-engineer

1.ตรวจสอบแบบสำหรับก่อสร้าง 2.ไฟฟ้าต้องพร้อมใช้งาน 3.น้ำประปาต้องพร้อมใช้งาน (บางโครงการมักหลอกว่ามีน้ำและปั๊มน้ำเตรียมให้) อุปกรณ์ ที่ต้องใช้ ไฟฉาย ถังน้ำ แบบฟอร์มสำหรับแจ้งรายการให้โครงการแก้ไข กระดาษกาวไว้แปะจุดที่ต้องซ่อมแซม ระบบ สุขาภิบาล เรื่องน้ำ อุปกรณ์ที่ต้องมี 1. กระป๋องน้ำ 2. ผ้าเช็ดเท้า 3. กล้องถ่ายรูป (เพื่อถ่ายเอาไว้เป็นหลักฐาน) 1. เริ่มจากน้ำ ให้ไปเปิด-ปิด ก๊อกน้ำทุกหัว (ย้ำว่าทุกหัว) ในบ้านแล้วลองปิดดูว่าน้ำรั่วหรือไม่ มีรอยรั่วจากตรงไหนบ้าง หากปิดก๊อกน้ำทั้งบ้านแล้ว ให้เดินไปที่ มิเตอร์น้ำ ไปดูว่า มิเตอร์หมุนหรือไม่ หากมิเตอร์หมุนให้ทำการตรวจเช็คแสดงว่ามีท่อน้ำรั่วที่ไหนสักแห่งในบ้าน [ห้องที่มีก๊อกน้ำ ห้องน้ำทุกห้อง อ่างล้างหน้า สายชำระ ชักโครก ห้องครัว (ตาม sink ล้างจาน) สนามพื้นหน้าบ้าน (ก๊อกน้ำฉีดรดน้ำต้นไม้) ] 2. เอากระป๋องน้ำไปด้วย ใบใหญ่ๆ ที่ใส่น้ำได้สัก 5 ลิตรเป็นอย่างน้อย แล้วเติมน้ำใส่กระป๋อง เอาไปเททุกที่ที่มีทางระบายน้ำว่าน้ำระบายออกได้สะดวกหรือไม่ มีการขังหรืออุดตันตรงไหนหรือเปล่า (ห้องน้ำทุกห้อง ระเบียงห้อง หน้าบ้าน) 3. ปั้มน้ำ ให้ลองเปิดน้ำดูแล้วเดินไปที่ปั้มน้ำว่ามีเสียงการทำงานของปั้มหรือเปล่า น้ำแรงแค่ไหน 4. รายการของที่ต้องมีในห้องน้ำ - อ่างล้างหน้า พร้อมก๊อกน้ำ - ชักโครง และสายชำระ - ที่ใส่กระดาษชำระ - ที่แขวนผ้าเช็ดตัว - ก๊อกน้ำและฝักบัว - ฝาปิดท่อน้ำแบบกันกลิ่น เรื่องไฟฟ้างานตรวจสอบไฟฟ้า วิศวกรจะทำการตรวจสอบ Balance Load โดยเครื่องมือทางวิศกรรม อุปกรณ์ที่ต้องมี ไขควงวัดไฟ ไดร์เป่าผม (ตามความเห็นของผม:ผู้โพสต์กระทู้ ผมว่าใช้ไฟดวงเล็กๆ แบบที่เอาไว้เปิดตอนนอนก็น่าจะได้ เพราะใช้แค่ทดสอบว่าเราสามารถจะใช้งานปลั๊กนั้นได้หรือไม่เท่านั้น) ไขควง 4 แฉก รองเท้าแตะ หรือ รองเท้าที่เป็นพื้นยาง ถุงมือหนาๆ เอาที่กะว่าใส่แล้วยังขยับนิ้วได้ตามปกติ บันไดยาวๆ เอาแบบที่พาดได้ อย่างน้อยต้องมีบันไดไปด้วยสูงสัก 2.5 เมตรกำลังดีเอาไว้ปีนดูหลอดไฟ แล้วก็ขึ้นใต้หลังคา ไฟฉาย กล้องถ่ายรูป หมายเหตุ - ขณะทำการเช็คไฟให้ใส่รองเท้าและถุงมือเพื่อความปลอดภัย 1. เรื่องการเช็คไฟฟ้า ไม่ยากเลย ทำเหมือนกับน้ำ คือ เดินเปิด-ปิดไฟทุกดวงในบ้าน เปิดทิ้งไว้ ตั้งแต่ทางเข้าบ้าน ....ปิดแล้วเปิดใหม่ทุกดวง อย่างน้อยหนึ่งครั้ง แต่ต้องทิ้งระยะเวลาด้วยนิดหนึ่งนะครับ มีดวงไหนขาดไปหรือเปล่า ถ้าขาดให้เปลี่ยนให้ทันที หรือว่า จะย้ายดวงไฟตรงไหน ให้หรือจดเอาไว้แล้วเพิ่มในรายการตรวจรับบ้านได้ 2. ปลั๊กไฟให้เอาไขควงวัดไฟจิ้มที่ น๊อต ดูว่ามีไฟรั่วมาที่น๊อตหรือเปล่า พอเสร็จแล้วให้เอาไดร์เป่าผม เสียบแล้วลองใช้ดูว่ามีปลั๊กไฟอันไหนบ้างไม่มีไฟ 3. เดินไปดูที่ห้องน้ำมีการเดินสายไฟเอาไว้ให้สำหรับ เครื่องทำน้ำอุ่น การเดินสายไฟพวกนี้ก็เหมือนกันให้เดิน 3 เส้น (มีสายดิน) แล้วที่สำคัญ ต้องมี breaker ให้ด้วย 4. ให้ปีนขึ้นไปดูใต้หลังคา ก่อนจะปีนให้เอาปิด main breaker แล้วเอาไฟฉายขึ้นไปด้วยมีการร้อยสายไฟเอาไว้ในท่อให้เราหรือเปล่า หากไม่มีให้ทำด้วย ไม่ใช่ร้อยสายไฟในท่อเฉพาะในกำแพงอย่างเดียว ใต้ฝ้าก็ต้องร้อยท่อให้เราด้วย เพราะหากหลังคารั่วน้ำมาโดนสายไฟจะเป็นอันตรายกับบ้านและเครื่องใช้ไฟฟ้าของท่านได้ และสายไฟ main ต้องไม่มีรอยทำการตัดต่อเป็นอันขาด หากมีการตัดต่อให้ทางโครงการเปลี่ยน เพราะอันตรายมาก มีโอกาสทำให้ไฟฟ้าลัดวงจรแล้วเกิดเพลิงไหม้ได้สูง ? 5. ปิดไฟให้หมดทั้งบ้าน (ไม่ต้องปิด main breaker) แล้วไปดูที่มิเตอร์ไฟว่ามีไฟวิ่งอยู่หรือเปล่า หากมิเตอร์ยังวิ่งแสดงว่ามีไฟรั่วให้ทำการตรวจหาแล้วทำการแก้ไขเสียก่อน

ปั๊มน้ำ

ปัญหาระบบงานปั๊ม ปั๊มน้ำ ในบ้านกลายเป็นสิ่งจำเป็น ขอให้เลือกให้ถูกต้อง จะทำให้ประหยัด ทั้งค่าน้ำและค่าไฟฟ้า วิธีที่ถูกต้องในการติดตั้ง ปั๊มน้ำคือ มีถังพักน้ำ 1 ใบ อยู่ข้างล่างอาคาร เพื่อรับน้ำจากท่อที่ผ่านมิเตอร์ แล้วปั๊มน้ำจากถังไปใช้งานในจุดต่างๆ ของบ้าน ถ้าบ้านเป็นอาคารพาณิชย์ 4 ชั้น ควรติดตั้งถังน้ำลงมาตามแรงโน้มถ่วงของโลก วิธีนี้จะประหยัดค่าไฟฟ้าไปมาก สำหรับถังที่ตั้ง บนดาดฟ้าควรมีขนาดเล็กกว่าถังด้านล่างครึ่งหนึ่งตัวอย่างเช่นถังที่พื้นขนาด 3,000 ลิตร ถังบนดาดฟ้าก็ควรมีขนาด 1,500 ลิตร ส่วนการตั้งถังน้ำบนดาดฟ้า ควรตั้งให้คร่อมห้วเสา ใกล้คาน หรือสอบถามผู้รู้ก่อนติดตั้ง และควรมีระบบลูกลอยที่ถังน้ำด้วย เพื่อทำหน้าที่ตัดไม่ให้น้ำล้นถัง ต้องหมั่นตรวจสอบลูกลอยอยู่เสมอ เพื่อป้องกันไม่ให้ลูกลอยค้างจนเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้น้ำ ล้นถังออกมา การเลือกขนาดของถังน้ำในบ้าน มีสูตรการคำนวณอย่างง่ายๆ อ่านได้ที่หัวข้อการใ้ช้ถังน้ำ การเลือกปั๊มน้ำให้พิจารณาจากความสามารถของปั๊มน้ำแต่ละชนิดลองสอบถามรายละเอียดจากผู้จำหน่าย หรือเอกสารประ กอบ หรือสอบถามจากผู้รู้ ส่วนการจะติดตั้งถังน้ำไว้บนดินหรือใต้ดินดีนั้น ขอให้คิดวิธีตั้งบนดินเป็นอันดับแรก เพราะสะดวกในการติดตั้งและการดูแล บำรุงรักษาง่ายกว่าทั้งในระยะสันและระยะยาว ถ้าไม่มีที่ตั้งถังน้ำจริงๆ จึงจะเลือกวิธีติดตั้งที่ใต้ดิน เพราะผลเสียของการติดตั้งถัง น้ำไว้ใต้ดินมีมากกว่า ที่มา : www.interhouse.co.th

เกร็ดความรู้การถมดิน

การถมดิน ดินถม เป็นคำที่ใช้เรียกทั่วไปของดินถมบ้าน เราสามารถแยกประเภทของดินถมได้ดังนี้ 1. ดินผิว ดินประเภทนี้จะมีราคาแพง ใช้ถมดินในบ้านเพื่อปลูกต้นไม้ ปลูกหญ้า ปลูกพืชทุกชนิด หรือถมบริเวณสนามหญ้า เพื่อ จัดสวนก็ได้ 2. ดินชั้น 2 ราคาของดินประเภทนี้จะต่ำกว่าดินผิว เพื่อจัดสวนก็ได้ผสมของทรายอยู่บ้าง ปลูกต้นไม้ได้ไม่ดีนัก ทั่วไปนำไปถม รองพื้นทางเ้ท้าหรือถมใต้อาคารมากกว่า 3. ดินซีแล๊ค เป็นดินที่มีราคาถูกที่สุด มีส่วนผสมของหิน กรวด ทราย หรือจะเรียกว่าดินดานก็ได้ ดินประเภทนี้ไม่มีสารอินทรีย์ ใดๆ ที่เป็นประโยชน์กับต้นไม้ นิยมถมส่วนที่อยู่ใต้อาคาร รอบๆ บ้าน ส่วนที่เป็นโรงงานที่ต้องการยกระดับให้สูงขึ้น โดยใช้ดิน รองรับ ถมเพื่อประโยชน์ในการทำให้โครงสร้างพื้นบริเวณนั้นๆ สามารถรองรับน้ำหนักได้ดีขึ้น เช่น พื้นถนน พื้นโรงงาน ลาน เอนกประสงค์ เพื่อตากพืชผลทางการเกษตร ลานตากมันสำปะหลัง ลานตากข้างเปลือก เป็นต้น ส่วนดินอื่นๆ ก็นำมาใช้บ้าง ขึ้นอยู่กับการนำมาใช้ประโยชน์ในส่วนใดของอาคาร หรือหากต้องการประโยชน์ 2 ประการ กล่าวคือ เพื่อการปลูกต้นไม้และการยกระดับพื้นให้สูงขึ้นด้วย กรณีเช่นนี้ดินชั้น 2 จะเหมาะสมที่สุด

รู้เรื่องท่องานระบบ

ระบบท่อน้ำ ใช้ในงานก่อสร้าง ท่อน้ำที่ใช้ภายในบ้านมีมากมายหลายชนิด แต่ที่นิยมมากที่สุดในการนำมาใช้กับบ้านพักอาศัย คือท่อพีวีซีสีฟ้า ชั้น คุณภาพ 13.5, 8.5 และ 5 ซึ่งเป็นท่อน้ำดี ส่วนบ้านหลังไหนจะใช้ท่อน้ำชั้นคุณภาพใด ขึ้นอยู่ักับวิศวกรผู้ออกแบบบ้านหลังนั้น จะกำหนด มาตรฐานเกี่ยวกับระบบท่อน้ำ กำหนดเอาไว้ว่า 1. ท่อพีวีซี สีฟ้า คือท่อน้ำดี หมายถึงท่อที่ใช้รับแรงดัน เช่น ท่อที่ต่อไปยังฝักบัว ท่อที่ต่อไปยังก๊อกน้ำภายในบ้าน เป็นต้น 2. ท่อพีวีซี สีเทา คือท่อน้ำทิ้ง หมายถึงท่อที่ไม่มีแรงดัน เช่น ท่อน้ำทิ้งจากอ่างล้างหน้า เป็นต้น 3. ท่อพีวีซี สีเหลือง คือท่อร้อยสายไฟภายในบ้าน ส่วนท่อน้ำร้อนจะใช้ท่อทองแดง ท่อ PB สีดำ หรือแป๊ปน้ำที่เรียกว่า ท่อ GSP ก็ได้ จะเลือกใช้ท่ออะไรนั้นวิศวกรและผู้ออก แบบบ้านพักอาศัยหลังนั้นจะเป็นผู้กำหนดให้เหมาะสม แต่ที่สำคัญคือ การติดตั้งเครื่องทำความร้อนจะต้องดูแลข้อต่อต่างๆ เป็นพิเศษ เพราะเป็นจุดทีี่เกิดการรั่ว - ซึมได้ง่าย โดยมากแล้ว ระบบท่อน้ำจะถูกซ่อนไ้ว้ใต้อาคาร ในผนัง หรือใต้พื้น หากมีการรั่ว - ซึม จะสังเกตได้ยากทำให้เราต้องจ่าย ค่าน้ำมากกว่าปกติ งานก่อสร้างต่างๆ โดยเฉพาะรอยต่อทุกจุดของระบบ จากมิเตอร์ของการประปาถึงปั๊มน้ำในบ้านก็ควรมีถังพักน้ำเพื่อรองรับน้ำ ไม่ควรสูบน้ำโดยตรงจากเส้นท่อ เพราะมีผลเสีย หลายประการ เช่น ถ้าบริเวณนั้นน้ำไหลน้อย เครื่องสูบน้ำก็ปั๊มอากาศเข้าไปมาก มิเตอร์ก็จะหมุน เหมือนมีการสูบน้ำเข้าไป หรือ ปั๊มน้ำจะทำให้แรงกันในเส้นท่อลดลง ประกอบกับรอยต่อของเส้นท่อบางจุดรั่ว ก็จะดูดน้ำสกปรกจากภายนอกเข้าไปในเส้นท่อ ได้ เป็นต้น ส่วนข้อระวังของการติดตั้งสุขภัณฑ์ ควรติดตั้งตามคำแนะนำในคู่มือของแต่ละยี่ห้ออย่างละเอียด เพราะหากละเลยจุดหนึ่ง จุดใดไป อาจเป็นสาเหตุทำให้สุขภัณฑ์มีปัญหาหลังการติดตั้งได้ เช่น ชักโครกแล้วไม่มีน้ำเอ่อหล่อเลี้ยงในโถชักโครก หรือน้ำ ไหลลงชักโครกตลอดเวลา เป็นต้น ปัญหาเหล่านี้ล้วนเป็นข้อบกพร่องที่เกิดจากการติดตั้งที่ผิดวิธีทั้งสิ้น

การแตกร้าวในอาคาร

การแตกร้าวในอาคารมี 2 ชนิด ชนิดที่ 1 การแตกร้าวที่ไม่เป็นอ้นตราย มีลัีกษณะเป็นเส้นเล็กๆ ขนาดเท่าเส้นผม เช่น การแตกร้าวลายงาของผนังปูนฉาบ การแตกร้าวของผิวหินขัด การแตกร้าวของกรวดล้างทรายล้าง การแตกร้าวของพื้นโรงรถเป็นต้น ถึงแม้การแตกร้าวเหล่านี้จะส่ง ผลด้านความสวยงาม รวมทั้งบางจุดอาจเกิดการรั่ว - ซึมได้ ชนิดที่ 2 การแตกร้าวที่เป็นอันตราย เช่น การแตกร้าวของ เสา คาน พื้น แตกร้าวจนมองเห็นเหล็กภายในรอยแตกร้าว เหล่านี้ จะเป็นเส้นใหญ่มากกว่า 0.5 มม. หรือขนาดที่ปลายดินสอกด สามารถสอดเข้าไปในรอยแตกได้ ที่มา : www.interhouse.co.th

10 ข้อแนะนำ ก่อนซื้อบ้าน-คอนโดหลังแรก

ข้อมูลบางส่วนของไมเคิล ไอเซนเบิร์ก ผู้เชี่ยวชาญการเงินส่วนบุคคล จากเวบไซต์ฟิเดลิตี้ กองทุนใหญ่อันดับหนึ่งของสหรัฐ ในหัวเรื่อง "10เคล็ดลับแนะนำผู้บริโภคซื้อบ้านหลังแรก" เพื่อช่วยคนไทยที่อยากซื้ออสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรกไว้เป็นของตัวเอง โดยฉบับนี้ไอเซนเบิร์กยังมีคำแนะนำอีกส่วนหนึ่งที่เหลือ มาฝากคนไทยทั้งในและต่างประเทศได้นำข้อมูลของเขา ไว้ไปประยุกต์ใช้ เพื่อตั้งข้อสังเกตให้ฉุกคิด แบบผู้ที่เริ่มต้นจากพื้นฐานไม่มีความแน่ใจหรือไม่รู้อะไรเลย และต้องใคร่ครวญให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน @ "ต้องมีเงินออมเผื่อฉุกเฉิน"?เป็นอีกไอเดียเตือนใจก่อนให้ความเห็นในแง่บวกของไอเซนเบิร์กที่ว่า หากคุณมีเงินสดอยู่ในมือเพียงพอ ที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการดำรงชีวิตนาน 3-6 เดือน นั่นหมายถึงการก้าวเข้าใปใกล้สถานะเตรียมตัวเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดได้แล้ว แต่ไอเซนเบิร์กขอให้ผู้บริโภคคนไทย นึกถึงเหตุการณ์บางอย่างที่ไม่ดี ที่จะทำให้รายได้ที่เข้ามาอย่างต่อเนื่องเกิดสะดุด เช่น กรณีเจ็บป่วยรุนแรง การปลดพนักงาน หรือแม้แต่หายนภัย ซึ่งเป็นเหตุไม่คาดฝัน ทำให้คุณไม่สามารถทำงานหารายได้ตามปกติ คุณต้องแน่ใจก่อนว่ายังมีเงินรองรัง ช่วยให้การชำระหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยไม่สะดุด และสามารถผ่านพ้นช่วงเวลายากลำบากไปได้ @ "สามารถคุมหนี้ไม่ให้บานปลายได้"?บรรดาสถาบันการเงินต่างๆ ที่เป็นเจ้าหนี้ปล่อยกู้ทุกวันนี้ มีระบบที่สร้างความมั่นใจได้ว่า ลูกหนี้หรือผู้ซื้อบ้านต้องการเงินกู้ มีเงินเพียงพอแต่ละเดือนเพื่อชำระหนี้ ดังนั้น ก่อนที่บรรดาธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่นเป็นเจ้าหนี้อนุมัติสินเชื่อให้ ลูกหนี้ จะพิจารณาสัดส่วนหนี้ต่อรายได้ของผู้กู้เสียก่อน แต่โดยทั่วไปแล้ว ไอเซนเบิร์กต้องการให้ลูกหนี้ประเมินตัวเองเสียก่อน ให้แน่ใจได้ว่าค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนเฉพาะบ้าน ซึ่งรวมถึงเงินโอน ดอกเบี้ยกับภาษีและเงินประกันภัย หากรวมแล้วต้องไม่มากเกิน 33% ของรายได้รวมในแต่ละเดือน ขณะที่ภาระหนี้ต้องผ่อนในแต่ละเดือน ซึ่งหนี้เหล่านี้รวมถึงหนี้ต้องผ่อนบ้าน หนี้บัตรเครดิต หนี้เพื่อการศึกษา และหนี้ต้องผ่อนชำระค่ารถยนต์ ต้องต่ำกว่า 38% ของค่าใช้จ่ายภายในบ้าน ดังนั้นเป็นไอเดียที่ดีกว่า หากผู้คิดจะซื้อบ้าน ซึ่งเดิมมีหนี้ก้อนใหญ่จะพยายามลดมูลหนี้ให้น้อยลง ก่อนตัดสินใจขอสินเชื่อเพื่ออสังหาริมทรัพย์ และต้องมั่นใจก่อนว่าตัวเองมีคุณสมบัติเพียงพอที่จะขอเงินกู้ได้มากตามความ จำเป็น @ "แน่ใจหรือยังประวัติเครดิตขอสินเชื่อไม่มีปัญหา"?ในต่างประเทศตอนนี้ ผู้ขอกู้ซื้อที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องมีประวัติการขอสินเชื่อดี100% เพื่อให้มั่นใจว่าจะได้รับอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้าน แต่ประวัติการเงินพอใช้หรือผ่านได้ก็สามารถช่วยให้ผู้ขอกู้ ได้ดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนชำระลดลง และจำนวนเงินที่ต้องผ่อนในแต่ละเดือนผ่อนได้น้อยลงด้วย ในสหรัฐคนไทยที่พำนักอยู่ได้รับการช่วยเหลือจากภาครัฐ ให้ตรวจสอบประวัติการเงินของตัวเองได้ทุกปีจากเวบไซต์ www.annualcreditreport.com โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใดๆ โดยข้อมูลที่เข้าไปตรวจสอบเป็นข้อมูลได้จากเครดิตบูโรสำคัญ 3 แห่ง ดังนั้น ผู้บริโภคที่อยากขอกู้เงินซื้อที่อยู่อาศัย สามารถเข้าไปดูข้อมูลซึ่งบรรดาสถาบันการเงินก็ใช้เป็นข้อมูลตรวจสอบเช่นกัน ก่อนตัดสินใจให้เงินกู้ คำแนะนำในข้อนี้ช่วยให้ผู้ขอกู้ เพิ่มความระมัดระวังประวัติการเงินการขอสินเชื่อของตัวเอง ซึ่งอาจมีผลต่อการตัดสินใจของผู้ให้กู้ได้ @ "ซื้อที่อยู่อาศัยควรถือครองสิทธิไว้ให้นานที่สุด"?ข้อนี้เป็นการเตือนใจให้ผู้คิดจะซื้อบ้านหรือคอนโดว่า พร้อมหรือทำใจหรือยังว่าการมีบ้านหรือคอนโดเป็นของตัวเอง ควรอยู่ให้นานอย่างน้อย 3-5 ปีได้หรือไม่ ต้องคำนึงถึงระยะเวลาด้วยว่า จะทำที่พักอาศัยให้เรียบร้อยลงตัว ก่อนที่คิดจะทำธุรกรรมขายต่อได้หรือไม่ เพราะถ้าขายก่อนเวลาอันควร ผู้ซื้ออาจขาดทุนจากธุรกรรม ในต่างประเทศอย่างสหรัฐ หากผู้ซื้อคิดทำกำไรกลับคืนจากการซื้อที่อยู่อาศัย เจ้าของบ้านต้องจ่ายภาษีจากกำไรที่ขายได้ หากพักอาศัยอยู่ในบ้านไม่ถึง 2 ปี ระยะเวลาการพักอาศัยจึงสำคัญมาก และถ้าคิดว่าไม่สามารถพักอาศัยได้นาน ผู้ซื้ออาจคิดอีกทางหนึ่งคือซื้อเพื่อธุรกิจให้เช่าจะดีกว่า @ "ฉลาดเตรียมตัวเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์"?ไอเซนเบิร์กเตือนว่า แม้คุณสามารถซื้อหรือเป็นเจ้าของที่พักอาศัยได้ อย่าตัดสินใจง่ายๆ เพียงเพราะมีศักยภาพการเงินที่จะซื้อ แต่ขอให้แน่ใจก่อนว่าพร้อมจะใช้ชีวิต สามารถดำเนินการดูแลบำรุงสถานที่อยู่อาศัยได้ตามความจำเป็นและเหมาะสม ในเมื่อการเป็นเจ้าของที่พักอาศัย หากเกิดชำรุดเสียหาย ผู้ซื้อหรือเจ้าของต้องเป็นคนจัดการ และต้องจ่ายเงินให้ช่างซ่อมแซมแทน นอกจากนี้เจ้าของหรือผู้ซื้อ ยังต้องคำนึงถึงค่าใช้จ่ายดูแลบ้านเป็นประจำด้วย ซึ่งรวมถึงงานบำรุงรักษาบ้านเล็กๆ น้อยๆ อย่างสนามหญ้ากับงานโกยหิมะ ในกรณีที่คุณซื้อที่พักอาศัยในต่างประเทศ ขอให้นึกถึงอนาคตหลังการซื้อว่า มีเวลากับพลังและความมุ่งมั่นที่จะดูแลอสังหาริมทรัพย์ของตัวเองอย่างจริงจังหรือไม่ @ "ค้นหาข้อมูลเพิ่มเติม"?คือคำแนะนำสุดท้ายที่ไอเซนเบิร์กอยากให้ผู้บริโภคคนไทยในสหรัฐ เข้าไปตรวจสอบหาข้อมูลเพิ่มเติมได้โดยไม่ต้องเสียค่าใช้จ่าย จากเวบไซต์ www.360financialliteracy.org ของ American Institute of Certified Public Accountants' หรือ เอไอซีพีเอ โดยคุณสามารถเจาะเข้าไปในเวบไซต์ข้างต้น เพื่อดูประเด็นและหัวข้อเกี่ยวกับการเงินส่วนบุคคล เพื่อหาข้อมูลหรือทางเลือก ที่จะช่วยจัดการบริหารการเงินของตัวเองได้ สำหรับเวบไซต์ของเอไอซีพีเอนั้นรวบรวมบทความ วิธีการคำนวณ และเครื่องมืออื่นๆ ที่ช่วยให้คนไทยในสหรัฐและในประเทศอื่นๆ ทั่วโลก รอบคอบและระวังทุกๆ ด้าน ก่อนตัดสินใจควักเงินซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกในชีวิตของตัวเอง บทความจาก www.thaihomemaster.com โดย ดร.ศุภวิศวร์ ปัญญาสกุลวงศ์ และ คุณกฤษณ์ แย้มสระโส

เกร็ดกฎหมาย

?

บ้านไม่สร้างตามแบบเลิกสัญญาได้

?บ้าน? ถ้าไม่สร้างตามแบบ... เลิกสัญญาได้
วันนี้ผมนำเรื่องการผิดสัญญาของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้ขายมานำเสนอ ปัญหานี้เป็นเรื่องเกิดขึ้นบ่อยๆ ในสังคมจนจะกลายเป็นสิ่งเคยชิน และต้องเสี่ยงกันทุกโครงการว่าจะสร้างบ้านให้เราอย่างที่ตกลงกันไว้หรือเปล่า จะเสร็จทันกำหนดหรือไม่ เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายจ่ายเงินดาวน์ไปแล้ว ดูเหมือนว่าผู้ซื้อจะตกเป็นเบี้ยล่างในทันที เพราะผู้ขายจะจัดแบ่งเงินของเรา และเวลาไปทำอะไรอย่างไรก็ได้ เมื่อปี พ.ศ.2540 เกิดภาวะฟองสบู่แตก ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ตกต่ำอย่างมาก มีโครงการจัดสรรจำนวนไม่น้อยยอมใส่เงื่อนไขกำหนดเวลาเสร็จลงในสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งๆ ที่ก่อนหน้าไม่เคยยอมเลย แต่ผู้ขายรายนั้นก็กลับไปผิดเงื่อนไขข้ออื่นอีก ไม่สร้างบ้านตามแบบที่ตกลงกันไว้แต่เมื่อผู้ซื้อแจ้งให้แก้ไขก็อิดเอื้อน จนผู้ซื้อบอกเลิกสัญญาขอเงินที่ชำระไปแล้วคืนทั้งหมด ผู้ขายก็บอกว่าได้แก้ไขให้แล้วผู้ซื้อไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา ขอให้ผู้ซื้อชำระเงินค่าเปลี่ยนแปลงแบบที่ผู้ซื้อให้ทำ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า อย่างนี้ถือว่าเจตนาทั้งสองฝ่ายอยากจะเลิกสัญญาต่อกันแล้ว สัญญาเป็นอันเลิกกัน ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ ลองศึกษาคดีนี้ดูนะครับ ?ผู้ซื้อฟ้องว่า ผู้ซื้อและผู้ขายทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านในโครงการรวม 2 สัญญา คือ ที่ดินแปลงเลขที่ 74 และ 75 โดยชำระราคาเป็นงวด กำหนดก่อสร้างบ้านแล้วเสร็จภายในเดือนเมษายน 2540 หากไม่เสร็จตามกำหนด ผู้ขายตกลงคืนเงินที่ได้รับไปจากผู้ซื้อทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ย ผู้ซื้อชำระราคาให้ผู้ขายแล้ว 375,000 บาท และชำระค่าติดตั้งโทรศัพท์ 13,000 บาท ผู้ขายก่อสร้างบ้านผิดจากแบบแปลนตามสัญญาและการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามกำหนด ผู้ซื้อแจ้งให้ผู้ขายแก้ไขบ้านให้เป็นไปตามแบบแปลน แต่ผู้ขายไม่แก้ไข ขอให้บังคับผู้ขายชำระเงิน 410,295 บาท พร้อมดอกเบี้ย 7.5% ต่อปีของต้นเงิน 388,000 บาท นับแต่วันถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ ศาลชั้นต้นยกฟ้อง ศาลอุทธรณ์กลับให้ผู้ซื้อชนะคดี ผู้ขายฎีกา ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า "พิเคราะห์แล้วที่ผู้ขายฎีกาว่า ผู้ขายมีสิทธิเรียกค่าเสียหายตามฟ้องแย้งเนื่องจากผู้ขายยอมแก้ไขแบบก่อสร้างตามความประสงค์ของผู้ซื้อแล้ว แต่เป็นข้อที่ไม่ได้อุทธรณ์เอาไว้ (คือในชั้นอุทธรณ์ไม่ได้ต่อสู้เรื่องนี้เอาไว้) ส่วนฎีกาของผู้ขายที่ว่า ผู้ซื้อไม่อาจบอกเลิกสัญญาเพื่อที่จะเรียกเงินคืน ผู้ซื้อจึงไม่มีสิทธิฟ้องเรียกให้ผู้ขายชำระเงินคืนให้ผู้ซื้อนั้น เห็นว่า คดีนี้ศาลวินิจฉัยว่าผู้ซื้อไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่ผู้ขาย แต่เมื่อทั้งสองฝ่ายต่างบอกเลิกสัญญาต่อกันแม้ไม่มีฝ่ายใดผิดสัญญา ตามพฤติการณ์ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของคู่กรณีทั้งสองฝ่ายว่าสมัครใจที่จะเลิกสัญญาต่อกันโดยปริยาย สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่มีผลผูกพันต่อไป ผู้ซื้อและผู้ขายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ผู้ขายจึงต้องคืนเงินที่ได้รับไปจากผู้ซื้อพร้อมดอกเบี้ยนับแต่เวลาที่ได้รับไว้..." สรุป คดีนี้ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยคดีให้ แต่ได้หลักอย่างหนึ่งว่า หากทั้งสองฝ่ายต่างบอกเลิกสัญญาต่อกันแล้ว ไม่ต้องวินิจฉัยว่าฝ่ายใดผิดถูก คู่สัญญาไม่ต้องการยึดถือสัญญากันต่อไปแล้ว แต่อย่างไรก็ตาม กรณีที่มีการกำหนดเวลาส่งมอบบ้านพร้อมที่ดิน หรือกำหนดระยะเวลาแล้วเสร็จเอาไว้ หากไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ ผู้ซื้อมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยร้อยละ 7.5% ต่อปีนับแต่เวลาที่รับเงินไปแต่ละงวด เรื่องนี้เป็นข้อคิดให้ผู้อ่านระมัดระวังในสภาวะที่การประโคมโหมโฆษณามีมาก ท่านกลัวว่าโครงการจะหมด ไม่ระมัดระวังรายละเอียดสัญญา และแบบก่อสร้าง รายการวัสดุ การชำระเงินเหมาะสมกับระยะเวลาแล้วเสร็จหรือไม่ อย่าได้ผลีผลามนะครับ พลาดไปแล้วกว่าจะเก็บเงินไปซื้อที่ใหม่ ของเก่าก็ยังไม่ได้คืนอีกหลายปี ท่านจะเสียใจ สวัสดี ที่มา : นิตยสารโฮมบายเออร์ไกด์ : ทนายประจำบ้าน เรื่องโดยบุญลอง นรจิตต์

เตรียมพร้อมก่อนซื้อก่อนตรวจบ้าน

เพราะการเลือกซื้อบ้านเป็นเรื่องสำคัญ และมีองค์ประกอบหลายประการในการตัดสินใจ จึงควรหาข้อมูลต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอย่างรอบด้านและรอบคอบเพื่อประกอบการตัดสินใจครั้งสำคัญในชีวิต
สิ่งแรก ที่ผู้ซื้อควรคำนึงถึงคือความน่าเชื่อถือของโครงการและผู้ประกอบการ ควรศึกษาสถานะของบริษัทที่มีความมั่นคง น่าเชื่อถือ มีการเปิดตัวโครงการอย่างสม่ำเสมอ โดยที่ผู้ประกอบการรายใหญ่จะมีสถานะทางการเงินที่แข็งแกร่งกว่า ประการต่อมา จะต้องตรวจสอบการขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากตามกำหนดหมายจะ กำหนดให้ผู้ประกอบการที่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยเพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป จะต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ซึ่งกฎหมายจะบังคับให้ผู้ประกอบการต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภคสาธารณูปการ เช่น ถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำประปา ไฟฟ้า ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนด การซื้อโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินอย่างถูกต้องจะคุ้มครองผู้ซื้อได้หากผู้ประกอบการไม่ปฏิบัติตามข้อตกลง หรือสัญญาที่ทำกันไว้ ผู้ซื้อจึงควรขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากผู้ประกอบการ หรือขอตรวจสอบได้ที่กรมที่ดิน หรือ สำนักงานที่ดินจังหวัดที่โครงการนั้นตั้งอยู่ นอกจากนี้ ควรตรวจสอบด้วยว่าโครงการได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้กระทำสัญญา โดยเฉพาะในรายที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาขายที่ดิน และสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาตไว้ท้ายสัญญาที่กระทำระหว่างกันด้วย เมื่อตรวจสอบใบอนุญาตแล้ว ควรดูด้วยว่าวางผังโครงการที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตนั้นมีความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัยและดูไม่อึดอัดจนเกินไป ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการเช่น สโมสร สระว่ายน้ำ ฯลฯ ควรดูว่ามีความจำเป็นต้องใช้มากน้อยแค่ไหน เพราะสิ่งเหล่านี้จะบวกเป็นต้นทุนบ้านที่เพิ่มขึ้น หากเป็นไปได้ควรเลือกโครงการที่ติดกับถนนสาธารณะ ปัจจุบันมีโครงการจัดสรรที่ดินเป็นจำนวนไม่น้อยที่ไม่ได้อยู่ติดถนนสาธารณะ และผู้ประกอบการต้องขอจดภาระจำยอมขอผ่านทางจากเจ้าของที่ดินรายอื่น ซึ่งหากการจดภาระจำยอมดังกล่าวมีเงื่อนไขหรือระยะเวลา ก็อาจจะก่อปัญหากับผู้ซื้อในภายหลังได้ ควรต้องดูพื้นที่โดยรอบโครงการว่ามีสภาพเป็นเช่นไร ทั้งในกลางวันและกลางคืนมีการเดินทางเข้าถึงได้อย่างสะดวก ไม่อยู่ลึกหรือเปลี่ยวเกินไปอยู่ใกล้สถานที่ที่จะก่อให้เกิดความรำคาญในการอยู่อาศัยหรือไม่ เช่น อยู่ใกล้โรงงานที่มีมลภาวะ หรือบางแห่งมีการดำเนินการในช่วงเวลากลางคืน หรือถ้าอยู่ใกล้ศาสนสถานเกินไป นอกจากจะมีกลิ่นควันไม่พึงประสงค์แล้ว ในช่วงเทศกาลสำคัญทางศาสนาจะมีคนพลุกพล่านอันจะก่อปัญหาต่อการเดินทางสัญจร ควรตรวจสอบที่ตั้งโครงการว่า สูงเกินกว่าระดับที่น้ำท่วมถึงหรือไม่ รวมถึงรอบๆ โครงการอยู่ในพื้นที่ที่น้ำท่วมด้วยหรือไม่ การระบายน้ำในโครงการต้องมีแหล่งน้ำสาธารณะรองรับ นอกจากนี้ ต้องคำนึงถึงระยะเวลาเดินทางในชีวิตประจำวัน เช่น ไปที่ทำงาน ไปโรงเรียนลูก ทั้งเช้าและเย็น ผู้ซื้อควรทดลองเดินทางทั้งในช่วงเช้าช่วงเย็น และช่วงเวลาเร่งด่วน ตรวจสอบถึงชุมชนในอนาคต มีผู้ซื้ออยู่อาศัยเป็นจำนวนไม่น้อยที่คิดเพียงซื้อบ้าน แต่ลืมใส่ใจปัญหาที่จะเกิดตามมาในภายหลัง พึงระลึกเสมอว่าการซื้อที่อยู่อาศัยมิใช่เป็นเพียงซื้อบ้านเท่านั้น แต่เกี่ยวเนื่องกับชุมชนในอนาคตด้วย เมื่อได้โครงการที่ถูกใจเหมาะสมกับกำลังความสามารถในการผ่อนชำระซึ่งต้องสอดคล้องกับรายได้ของคนซื้อ โดยสามารถขอคำปรึกษาจากสถาบันการเงิน เพื่อให้ตรวจสอบกำลังซื้อ ความสามารถในการผ่อนชำระจากรายได้ที่มีอยู่ในเบื้องต้นได้ และควรต้องตรวจประวัติเครดิตของตัวเองจากบริษัท ข้อมูลเครดิตไทย เพื่อให้มั่นใจว่าไม่เคยมีประวัติเป็นหนี้ค้างชำระที่ไหน เพราะหากมีประวัติธนาคารจะไม่พิจารณาปล่อยกู้ให้ สำหรับการหาแหล่งเงินกู้ปัจจุบันการผ่อนชำระสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยกับสถาบันการเงิน มีทั้งดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) และลอยตัว (Float Rate) ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับสถาบันการเงินว่าอัตราดอกเบี้ยแบบใดที่เหมาะสมกับอาชีพความสามารถในการผ่อนชำระ รวมถึงเงื่อนไขที่จะเกิดขึ้นในภายหลังต่อการเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบนั้น โดยปกติสถาบันการเงินจะปล่อยกู้ประมาณ 25-30 เท่าของอัตราเงินเดือนผู้กู้ ในกรณีที่ผู้ซื้อมีผู้กู้ร่วมด้วยอัตราส่วนเพิ่มของวงเงินกู้ ก็จะเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเดือนของผู้กู้ร่วม เมื่อโครงการก่อสร้างจนเกือบเสร็จ จะนัดให้ผู้ซื้อไปตรวจโครงการเพื่อรับโอน ควรตรวจตราจุดต่างๆ ในบ้านให้เรียบร้อยและพร้อมใช้งาน โดยจ้างช่างผู้เชี่ยวชาญไปช่วยตรวจสอบ หากมีส่วนไหนที่ยังไม่สมบูรณ์ต้องให้โครงการแก้ไขให้เรียบร้อยถึงจะยินยอมรับโอน นอกจากนี้ในระหว่างก่อสร้างควรเข้าไปตรวจงานเป็นระยะว่าสร้างตามแบบ และใช้วัสดุต่างๆ ตรงตามที่กำหนดหรือไม่ การโอนกรรมสิทธิ์เป็นขั้นตอนปลายทางของการซื้อบ้าน ผู้ซื้อบ้านควรเตรียมค่าใช้จ่ายไว้ให้พร้อม เริ่มจาก 1.ค่าธรรมเนียมการโอน ตามกฎหมายระบุว่า เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือ ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ทำการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องเสียค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ในสัดส่วน 2% ของ ราคาที่แจ้งจดทะเบียน โดยทั่วไปในสัญญาซื้อขายจะกำหนดให้ผู้ซื้อบ้านและขายบ้านร่วมกันรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้คนละครึ่ง เช่น ราคาบ้านที่แจ้งจดทะเบียน 2 ล้านบาท เท่ากับว่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียม 2% ของ 2 ล้านบาทเท่ากับ 4 หมื่นบาทผู้ซื้อจะต้องออกค่าโอนกรรมสิทธิ์ 2 หมื่นบาทเช่นเดียวกับผู้ขาย สิ่งที่ควรระวังคือเมื่อทำสัญญาซื้อ-ขายจะต้องตรวจสัญญาให้รอบคอบว่าผู้ขายได้ใช้สัญญามาตรฐานที่ต้องมีข้อความตามที่กฎหมายกำหนดไว้ รวมถึงเรื่องค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กำหนดให้ออกค่าธรรมเนียมคนละครึ่งด้วย 2.ค่าจดจำนอง ปกติแล้วการโอนกรรมสิทธิ์จะกระทำพร้อมๆ กับการจดจำนอง (ในกรณีที่ซื้อบ้านด้วยการกู้เงินกับธนาคาร) ดังนั้นค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จึงเป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อบ้านต้องเตรียมไปด้วย ซึ่งตามกฎหมายกำหนดให้ต้องเสียค่าธรรมเนียมในการจดจำนองในอัตรา 1% เช่น ถ้ามูลค่าจำนอง 2 ล้านบาท เท่ากับว่าจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของ 2 ล้านบาท เท่ากับ 2 หมื่นบาทโดยผู้ซื้อจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ 3.ภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องชำระในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหลักประกันเช่น ราคาประเมินของบ้านที่ทำการซื้อ-ขาย คือ 2 ล้านบาท 3.3% ของ 2 ล้านบาท เท่ากับ 6.6 หมื่นบาท เป็นภาระที่ผู้ขายจะต้องเป็นคนจ่าย ในกรณีที่ซื้อบ้านในโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ซึ่งจะต้องทำตามสัญญามาตรฐาน แต่หากเป็นโครงการที่เลี่ยงกฎหมาย ผู้ขายอาจจะโยนให้เป็นภาระของผู้ซื้อก็ได้ หากสามารถปฏิบัติได้ตามขั้นตอนดังที่กล่าวข้างต้น นอกจากจะได้บ้านที่อยากได้สมใจแล้ว ยังไร้ปัญหาต่างๆ มารบกวนให้รำคาญใจอีกด้วย
ที่มา : หนังสือพิมพ์ : โพสต์ทูเดย์ [ 02-10-2010 ]